ندى محمد 

ابعاد الخفجى-اقتصاد:رصدت وزارة العدل أكثر من 400 دعوى قضائية مالية جراء خلافات بين الملاك والمستأجرين بمختلف المناطق خلال الشهر الحالي.

ووفقًا لمؤشر وزارة العدل الإلكتروني للقضايا المالية عن أجرة العقار، سجلت الرياض أعلى معدل في القضايا بـ57 قضية مسجلة خلال هذا الشهر في المحكمة العامة، و19 قضية في المحكمة الجزئية، تليها جدة بـ47 قضية، والدمام بـ36 قضية، والمدينة المنورة بـ34 قضية، ومكة المكرمة بـ26 قضية.

وكشف رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف حمد الشويعر  أن هناك ارتفاعًا ملحوظًا في الخلافات المالية بين الملاك والمستأجرين بعدم دفع الإيجارات من قبل المستأجرين، أو المماطلة في الدفع، مما يتسبب في خلافات تصل إلى دعاوى قضائية في المحاكم.
وأضاف: إنه يجب على الجهات المسؤولة توثيق العقود بين الملاك والمستأجرين لحل الأزمة القائمة في قطاع العقار، مؤكدًا أن نظام (إيجار) التابع إلى وزارة الإسكان عند تطبيقه الفعلي قريبًا سيحل أزمة الخلافات المالية بين الملاك والمستأجرين بنسبة تصل إلى 25%.
وأكد الشويعر أن نظام (إيجار) سوف يخفض نسبة التعثر، ويحد من عدم سداد الإيجارات، ويحفظ حقوق المالك والمستأجر، من خلال عقد موثق بين الطرفين تنظمه المكاتب العقارية بإشراف من وزارة الإسكان، موضحًا بأن «إيجار» هي شبكة إلكترونية متطورة تقدم حلولًا تكاملية لقطاع الإسكان الإيجاري، وتضع كافة أطراف العملية التأجيرية في مكان افتراضي واحد، وتوفر خدمة إيجار سهولة البحث عن وحدة عقارية، وسهولة عرض وحدة عقارية كطرف أصلي أو كوسيط، ما ينتج قاعدة بيانات عقارية متطورة جداً، وقادرة على إعطاء القيمة المضافة دائمًا لجميع الأطراف المعنية، من جانب آخر أكد عقاريون أن قضايا خصومات إيجار العقارات سترتفع بمعدلات كبيرة جدًا عن ما هي عليه الآن، وستعاني أروقة المحاكم من هذه الخصومات التي أصبحت ظاهرة بارزة على وجه القضاء، إذ تمثل الآن نسبة30% من مجموع الدعاوى المقدمة إلى المحاكم الشرعية، حيث إن الرياض، وجدة سجلت ارتفاعًا في مثل هذه القضايا، مما جعله من أبرز الظواهر في أروقة المحاكم.
وقال العقاري محمد الماضي: إن من أبرز تلك الأسباب سهولة تهرب المستأجر من دفع المستحقات الواجبة عليه، نتيجة لضعف الضمانات التي يكفلها النظام للمستثمرين، ولا يستطيع المؤجر طرد المستأجر من السكن، وعليه أن يرغمه على الدفع بطرق أخرى، منها أن يأتي بإذن لقطع الماء، والكهرباء عنه حتى يخرج أو يدفع، لكن ماذا يصنع مَنْ أجر عقاره لشخص لا يسكن فيه، هل قطع الماء، والكهرباء حل للتحصُّل على الحقوق .
وأكد المحامي خالد أبو راشد أن حقوق مالك الشقة تجاه مالك البناية محفوظة مسبقا ضمن بنود العقد، ولكن حقوق ملاك الشقق السكنية في المبنى الواحد مع الجيران هي التي نعانيها الآن، خاصة في ظل غياب قانون يلزم الملاك بإنشاء جمعية اتحاد الملاك، كما هو معمول في جميع دول العالم.
وأضاف أبو راشد: من المفترض أن يكون هناك نظام جمعية للملاك، بحيث ينشئ الملاك داخل البناية الواحدة جمعية، ويتم ترشيح رئيس لها، لتقوم لاحقًا بإدارة البناية، وتعيين حارس لها وصيانتها بشروط ملزمة.
وأرجع أبو راشد عدم تفعيل نظام اتحاد الملاك إلى الآن في السعودية لحداثة نظام تمليك الشقق السكنية مقارنة بالدول الأخرى، وقال: تم تداول ما يسمى بتمليك الشقق السكنية بالشكل المنتشر منذ ما يقارب 15عاما فقط، معتبرًا بذلك أن هذه الفترة غير كافية لمعالجة الإشكاليات التي يواجهها ملاك الشقق السكنية.
وأضاف: لذلك تسبقنا الدول الأخرى في معالجة الإشكاليات التي تواجههم بهذا الشأن، كإنشاء جمعية ملاك واتحاد ملاك، إلا أنه أكد على ضرورة دراسة تفعيل مثل هذه الجمعيات الآن من قبل الجهات المختصة.
وأشار إلى وجود بند في عقد البيع يلزم مالك الشقة بدفع مبلغ مقطوع سنويًا لمالك العمارة مقابل صيانة أو خدمات أخرى للعمارة، معتبرًا أن هذا البند لا بد أن يكون من قبل مالك الشقة لجمعية اتحاد الملاك وليس لمالك البناية، وقال: هذا البند موجود في جميع العقود، حيث يكون الالتزام من المشتري لصاحب البناية، والمفروض أن يكون لجمعية الملاك.
فيما عبّر عدد من المستأجرين عن استيائهم من الزيادة الموسمية في سعر الإيجار، وإهمال بعض أصحاب العمارات السكنية للصيانة الدورية للمبنى نفسه، في الوقت نفسه يشكو الكثير من أصحاب العقارات، وملاك الشقق السكنية من «البطء الملحوظ» الذي يبديه المستأجر في دفع الإيجار، على الرغم من وجود عقد صريح بين الطرفين يوضح طريقة تسديد الإيجار الشهري أو السنوي.
وأكد المستأجر حمود العتيبي أن إلزام المستأجر بدفع عام مقدمًا لسنة أو ستة أشهر يجعل المستأجر غير قادر على تغيير محل إقامته خلال هذه الفترة، وهذا ضغط على المستأجر، كذلك عدم اهتمام المالك بالإنارة ونظافة العمارة، هذا بالإضافة إلى الزيادة الباهظة والملحوظة في قيمة الإيجار.
واتفق معه في القول المستأجر صالح الفهيد، الذي أوضح أن بعض المستأجرين نظرًا لعدم توافر عقد إيجار ملزم، وثابت يؤدي إلى الكثير من الاجتهادات التي قد تكون غير صالحة للطرفين بالرغم من أني أرى الأمر قد يكون في صالح المالك أكثر، إذ أن عقود الإيجار المعمول بها لا يتم الاطلاع عليها مطلقاً من قبل المستأجر أو المؤجر، كما أن بعض الوسطاء خاصة ممن يعملون في المكاتب العقارية دائماً ما يكتبون العقود لصالح المالك، وهذا خطأ فادح يتسبب في الكثير من المشاكل المستقبلية بين الطرفين.
أما أصحاب العقارات فيرون أن المشكلة الكبرى هي المماطلة في السداد عند الكثير من المستأجرين، حيث أوضحوا أن ملاحقة المستأجر، وكثرة التردد عليه والتسويف بدفع الإيجار من أبرز الصعوبات، وأكدوا أن التعامل بطيبة وعطف مع المستأجر، ومنحه فرصة في التأخير لدفع الإيجار يجعلانه يتمادى في المماطلة والاستغلال بطريقة سيئة، وقد يتطور الأمر إلى خلافات حقيقية بين المستأجر والمالك لتصل في نهاية المطاف إلى المحاكم.