ندى محمد 

ابعاد الخفجى-محليات:كثير من الأراضي السكنية المعروضة في سوق العقار مساحتها أكثر من 500 متر مربع مما يصعب على المواطنين تملّكها من معوقات التنمية المستدامة في المملكة لجيل المستقبل عدم قدراتهم الاقتصادية على تملّك الأراضي السكنية هناك مهنية عالية وتعامل تصميمي مدروس لخطوط الكنتور للمخطط السكني التي قامت بها أرامكو بحيّي الدانة والدوحة بالظهران . أكدت دراسة حديثة أن أغلب المساكن في المملكة لا تحقق الاستدامة ،حيث إنها لا تستغل الاستغلال الأمثل لكبر مساحة الأراضي السكنية والإهدار في المساحات الخارجية الناتجة عن الارتدادات والإهدار في المساحات الداخلية للمسكن بوجود غرف كبيرة لاتستخدم دائما مثل المجالس.

ودعت الدراسة التحليلية التي أعدها الدكتور جمال الدين يوسف سلاغور الأستاذ المشارك بقسم التخطيط الحضري والإقليمي بجامعة الدمام ،تصغير مساحة الأراضي السكنية وتصغير واجهات الأرضي بهدف خفض تكلفة البنية التحتية لتمديدات الكهرباء والماء والمجاري والسفلتة والرصف والإنارة وفي ذات الوقت الوصول الى تشييد مساكن ميسّرة تنتهي بالتمليك، وخاصة للشباب في بداية حياتهم العملية ولفئات الدخل المنخفض والمتوسط ولتحقيق مزيد من التيسير للتملّك ومزيد من الاستدامة يمكن خفض أكثر لقيمة الوحدة السكنية عن طريق خفض تكلفة البناء ومصاريف استهلاك الطاقة ،وذلك بتشجيع البحث والدراسة عن مواد بناء وطريقة إنشاء بديلة عن نظام الهياكل الخراسانية غير المتوائم مع مفهوم المباني الخضراء على المدى البعيد إلى نظام آخر أقل تكلفة وأسرع في البناء والتنفيذ.
وأوضحت الدراسة أن التنمية المستدامة في المملكة ترتبط بالاهتمام بشرائح جيل المستقبل بتعليمهم وتدريبهم التدريب العالي وتأمين معيشتهم الأساسية ومنها السكن، حيث أن غالبية سكانها من صغار السن وفي سن الشباب ممّا يجعل المملكة تدخل ضمن الدول الفتيّة التي تعرف بدول الإنتاج والتنمية.
واقترح الباحث كهدف استراتيجي لتحقيق استدامة المناطق السكنية في المملكة أن يتملك كل مواطن سعودي مسكنا يتناسب مع قدراته الاقتصادية ويحقق متطلباته الاجتماعية في تملك المسكن والإحساس به حتى لو كان على مدى بعيد من خلال برنامج تقسيط مناسب ينتهي بالتمليك.

جمال الدين سلاغور

السكان والإسكان
ويقول الدكتور سلاغور: إن الإنسان هو العصب والمحور الرئيس للتنمية المستدامة, فكلما تم تأمين الضروريات الأساسية لمعيشته زاد إنتاجه وساهم في نمو اقتصاد وطنه وأمته وجميع مناحي الحياة، ولقد جاء السكن في المرتبة الثالثة للضروريات المادية للإنسان بعد الغذاء والكساء (ثم المأوى) وبالنظر إلى الهرم السكاني لآخر مسح ديموجرافي في عامك لسكان المملكة نجد أن الغالبية العظمى من صغار السن وفي سن الشباب، مما يجعل المملكة تدخل ضمن الدول الفتية التي تعرف بدول الإنتاج والتنمية المستدامة بالاهتمام بهذه الشريحة (جيل المستقبل) بتعليمهم وتدريبهم التدريب العالي وتأمين معيشتهم الأساسية ومنها السكن، وعليه فـإن سكان المناطق السكنية المستقبلية سيكون غالبيتهم من الشباب المقدمين والمقبلين على الزواج وتكون أسر، فهم إما أن يكونوا من خريجي الجامعات حديثي التخرج والذين تتراوح رواتبهم من 5 -7 آلاف ريال أو اقل من المستوى الجامعي والذي حدد الراتب من الجهات الرسمية بأدنى راتب للموظف السعودي لا يقل عن 3 آلاف ريال على الرغم من أن هناك من يتسلّم اقل من هذا الراتب، كما حدّدت خطط التنمية 20 بالمائة من الدخل للصرف6 على السكن، وحدّد التنمية العقاري مدة 25 سنة لتسديد أقساط قيمة قرض العقار ،وبذلك فإن متوسط قدرة الشباب الأقل من المستوى الجامعي للصرف على السكن 9600 ريال سنوياً بما يعادل 240 ألف ريال في 25 سنة، أمّا المستوى الجامعي فيقدّر المعدل بـ 14400 ريال سنويا بما يعادل 345600 ريال في 25 سنة، أما المستوى الجامعي فيبلغ 23760 ريالا سنويا بما يعادل 594 ألف ريال في 25 سنة، علما بأن نسبة البنوك تراكمية تزداد كلما زادت سنوات القرض, حيث إجمالي نسبة الربح تصل إلى أكثر من 100 بالمائة من قيمة العقار الفعلي في خلال 25 سنة (حالة في إحدى البنوك, تم إقراض مبلغ 600 ألف ريال لإكمال مبلغ شراء فيلا إجمالي المبلغ المقرّر دفعه بعد عشر سنوات 125 ألفاً ،من هنا يظهر أن نظم الإقراض الحالي من البنوك مُجحِفة وغير فعّالة.
ويوضح أنه مع توقف أو محدودية توفير السكن من جهات العمل والمدة الطويلة للحصول على القرض من صندوق التنمية العقاري والذي يشترط توفر الأرض للحصول على القرض مع قلّة قيمة القرض مقارنة بتكلفة البناء الفعلية بسبب ارتفاع أسعار البناء وقلّة العروض على السكن مقابل الطلب، وخاصة في المدن الكبرى والمتوسطة من المملكة ،ممّا أدى إلى ارتفاع إيجار السكن ناهيك عن التملك وخاصة للشباب سكان المستقبل، لذا كان من أولويات سياسات التنمية المستدامة للمناطق السكنية النظر الى توفير وتملك السكن لجيل المستقبل لتحقيق الاستقرار النفسي الذي هو عامل أساسي للتنمية والإنتاج ،على أن يُصمّم السكن بما يتناسب مع القيم الاجتماعية والقدرة الاقتصادية  لساكنيها مع الأخذ في الاعتبار دورة حياة الأسرة وتكاليف الأرض والإنشاء ومصاريف الطاقة والماء والصيانة طويلة الأمد, بهدف الوصول إلى وحدات سكنية ذات قيمة تنافسية ومعدلات إيجار معقولة كافية لجذب السكان والمستثمرين.

إن الإنسان هو العصب والمحور الرئيس للتنمية المستدامة, فكلما تم تأمين الضروريات الأساسية لمعيشته كلّما إنتاجه وساهم في نمو اقتصاد وطنه وأمته وجميع مناحي الحياة

ويقترح الباحث كمطلب رئيس للتنمية المستدامة أن تدرس عملية تمويل بناء المساكن من الهيئة العليا للإسكان آخذة في الاعتبار القدرة المالية لفئات الدخول المختلفة وخاصة الشباب وتحديد المبلغ لقيمة المسكن (القيمة الفعلية للمسكن ونسبة الجهة المموّلة) الذي يمكن تملكه بعد 25 سنة لكل فئة ،وذلك بعد تحديد النسبة المناسبة للاستقطاع الشهري من الراتب للمسكن, وموازنتها مع المصاريف الرئيسة الأخرى’ الإعاشة, التعليم’ والمواصلات و فواتير الكهرباء والماء والتليفون والترفيه.
كما يرى الباحث أن الجهات التي تستقطع نسبة من الراتب للتقاعد أن تكون من الجهات الرئيسة في تمويل المسكن ليعود نفع استثمارها على المستقطع الموظف بنسبة ربح معقولة إضافة الى صندوق التنمية العقاري الذي يجب أن يراجع بعض اشتراطاته لتسهيل عملية القرض، وخاصة للفئات الأكثر حاجة مثل اشتراط تملّك الأرض للحصول على القرض مع رفع كفاءة التحصيل بالاستقطاع الشهري من الراتب وربطها الكترونيا مع الخدمات الأخرى لضمان التسديد وفي ذات الوقت تشجيع القطاع الخاص على تمويل السكان ،ولكن بأرباح وعوائد معقولة مع ضمان التسديد من خلال الربط بالحكومة الإليكترونية.

توفير الأراضي السكنية
من معوِّقات التنمية المستدامة في المملكة لجيل المستقبل ،عدم قدراتهم الاقتصادية على تملّك الأراضي السكنية التي قد تصل قيمتها في أغلب الأحيان إلى أو أعلى من المبلغ المخصص من الراتب للصرف على السكان في أكثر من 25 سنة ،ويرجع ذلك بسبب كِبر مساحة الأراضي والمضاربة العقارية ،علماً بأن قيمة الأرض تشكِّل حوالي من 30 بالمائة إلى 40 بالمائة من قيمة السكن، هذا يتطلب أن تتدخّل الدولة في سياسة توفير الأراضي السكنية بطريقة مغايرة عمّا هو متّبع من خلال منح الأراضي مباشرة للمواطنين، والذي يأخذ مدة طويلة للحصول على المِنحة ثم البناء أو بمنح أراضي كبيرة لأشخاص ،ثم تقسّم إلى قِطع وتُباع للمواطنين ،وغالباً ما تأخذه مدة طويلة لبنائها وتعميرها ممّا لا يحقق موازنة العرض والطلب في سوق الإسكان.
ويقترح الباحث لتوفير السكن لجيل المستقبل وموازنة سوق الإسكان والحد من المضاربة العقارية التي لا تؤدي الى نمو انتاج بمفهومه الحقيقي ،أنْ تتبنّى السياسية الإسكانية تنمية المناطق السكنية من خلال المشاركة بين القطاع الحكومي والقطاع الخاص, وفيها توفر الحكومة أراضٍ سكنيةً كبيرة مخططة سواء داخل المنطقة العمرانية القائمة أو خارجها ومربوطة بشبكة البنية التحتية والمواصلات والنقل العام ،ويقوم القطاع الخاص بالاستثمار لتمنية هذه المناطق بتقسيم الأراضي وبناء مساكن عليها للموطنين بجودة عالية وأسعار تنافسية، وذلك من خلال تطبيق المفهوم الاقتصادي الحديث البناء والتشغيل والتحويل ،وهو تحويل الملكية بعد فترة من الزمن من الاستثمار الى الحكومة أو مباشرة للسكان ،والذي نجح في كثير من الدول الأوربية والآسيوية.

المسكن وأحجام الأراضي
ويشير الباحث الى أن أغلب المساكن في المملكة لا تحقق الاستدامة حيث أنها لا تستغل الاستغلال الأمثل لكبر مساحة الأراضي السكنية والإهدار في المساحات الخارجية الناتجة عن الارتدادات والإهدار في المساحات الداخلية للمسكن بوجود غرف كبيرة لا تستخدم دائما مثل المجالس مما يجعلها لا تستغل الاستغلال الأمثل بل تزيد من تكلفة البناء والتأثيث والصرف على الطاقة والبنية التحتية، فالاستمرار على هذا الوضع دون المنظر لاعتبارات القدرة الاقتصادية لأجيال المستقبل والاستغلال الأمثل لجميع الموارد المتاحة سيشكل عبئا نفسيا وماليا عليهم مما سيصعب توفير المساكن لهم ناهيك عن تملكهم.
يقترح الباحث كهدف استراتيجي لتحقيق استدامة المناطق السكنية في المملكة أن يتملك كل مواطن سعودي مسكناً يتناسب مع قدراته الاقتصادية ويحقق متطلباته الاجتماعية في تملّك المسكن والإحساس به، حتى لو كان على مدى بعيدٍ من خلال برنامج تقسيط مناسب ينتهي بالتمليك، إن الأموال التي ستصرف على تقسيط السكن ستُصبح غير مُهدرة بل لها مردود محسوس وهو الانتهاء بالتملك، هذا سيزيد من الاستقرار العاطفي وهو مطلب رئيس لتكوين مجتمعات سوية ومتماسكة ومنتجة ومستدامة.
من الخطوات العملية لتمكين المواطن من تملّك السكن المناسب تبني فكرة تصغير مساحات الأراضي، حيث أن أغلب الأراضي السكنية المعروضة في سوق العقار مساحتها كبيرة أكثر من 500 متر مربع، ممّا يرفع من أسعارها ويصعب على كثير من المواطنين تملُّكها حتى لو ادّخر طول عمره لشرائها ،والواقع أن هناك تشريعا تخطيطيّاً خفض المقياس الأدنى لمساحات الأراضي من 400 متر مربع الى 300 متر مربع على ألا يقلّ عرض واجهة الأرض عن 15مترا، يرى الباحث انه يمكن بناء مساكن مستقلة – نوع المبنى المفضل لدى المواطن السعودي ومناسب لاحتياجاته المعيشية والاجتماعية ودورة حياة الأسرة ومحقق للشروط الصحية والبيئية على مساحة أرضٍ أقل من 300 متر مربع ،وعرض واجهة الأرض أقل من 15 متراً ،إن مثل هذه الأنواع الصغيرة من المساكن المستقلة والمتلاصقة موجودةٌ في المملكة، ولكن داخل المجمعات السكنية المغلقة إيجاراتها مرتفعة وسكانها من ذوي الدخل المرتفع ،ومن هنا يظهر أن البيئة السكنية بما فيها من خدمات وخصوصية لها دور كبير في اختيار المسكن.
ويوضّح الباحث أن الهدف الرئيس من تصغير مساحة الأراضي السكنية وتصغير واجهات الأرضي خفّض تكلفة البنية التحتية لتمديدات الكهرباء والماء والمجاري والسفلتة والرصف والإنارة ،وفي ذات الوقت الوصول الى تشييد مساكن ميسّرة تنتهي بالتمليك ،وخاصةً للشباب في بداية حياتهم العملية ولفئات الدخل المنخفض والمتوسط ولتحقيق مزيدٍ من التيسير للتملّك ومزيد من الاستدامة يمكن خفض أكثر لقيمة الوحدة السكنية عن طريق خفض تكلفة البناء ومصاريف استهلاك الطاقة، وذلك بتشجيع البحث والدراسة عن مواد بناء وطريقة إنشاء بديلة عن نظام الهياكل الخراسانية غير المتوائم مع مفهوم المباني الخضراء على المدى البعيد الى نظام آخر أقلّ تكلفة وأسرع في البناء والتنفيذ مثل البناء بنظام الجدران الحاملة من الطوب الأحمر أو الخراساني الذي يوفّر حوالي 20 بالمائة الى 40 بالمائة وتصل الى 70 بالمائة في البدروم 16 بالمائة، ولا مانع من تسقيفه من خشب بشرط معالجته كيميائيا لمقاومة الحريق لمدة ساعتين لتمكين الدفاع المدني من إطفاء الحريق ومنع انتشاره لا قدّر الله، كما أن نظام تلاصق المباني يُحقق مفهوم النظام الذي سيُقلِّل من تكلفة البناء من حيث الإنشاء والتشطيب وشبكة تمديدات البنية التحتية والطرق وخفض الصرف على الطاقة لتعرض نسبة قليلة من الواجهات للشمس، أوضحت الدراسة التي قامت بها وزارة الشؤون البلدية والقروية أن تكلفة المرافق في المناطق السكنية المخططة بنظام التخطيط الشطرنجي تصل الى 322 بالمائة زيادة عن المناطق السكنية المخططة بنظام التخطيط المتضامن، ولضمان الاستدامة وجودة العمل وخفض التكلفة وسرعة الإنجاز يقترح أن تبنى المساكن بإنتاج كمّي من قبل شركات مقاولات متخصصة ،وحسب مواصفات وشروط محددة في الإنشاء والتمديدات الكهربائية والصحية لخفض تكلفة الصيانة على المدى البعيد.

ثورة العناصر الطبيعية
من العناصر الطبيعية ما هو خامد وغير نشط أثناء التصميم أو منذ زمن بعيد مثل: مجرى السيول والوديان ومناطق البراكين والزلازل ،ولكنه قد ينشط بعد أمدٍ ممّا قد يسبِّب أضرارا مادية وخسارة مادية في الأرواح مثل مخاطر السيول التي تعرّضت لها مدينة جدة في الثامن من ذو الحجة 1430هـ ،علماً بأنه قد تُعرض قبل هذا التاريخ مشروعات الأمير فواز للإسكان التعاوني من الجزء الجنوبي لمدينة جدة لمخاطر السيول في رجب 1417هـ, فعلى الرغم من احترام مجرى السيل غير النشط وترك مسافة بينها وبين الفِلل السكنية كمنطقة فاصلة إلّا أن السيول دخلت الى الفلل ،وتمّ إخلاء السكان عن طريق الهيلوكبتر يرجع ذلك الى قطع مجرى السيل بطريق ودوار للسيارات للرابط بين الجزء الشمالي والجنوبي للمشروع ،فعلى الرغم من أخذ الحيطة بعمل المنطقة الفاصلة بين المجرى والمنطقة السكنية إلّا أن عدم احترام حركة السيل التي قد لا تحدث إلّا نادراً باعتراض حركته الطبيعية عند نشاطه بشارع السيارات والدوار أدّى إلى ارتفاع منسوب السيل ،ونتج عنه خسائر مادية وتمّت الاستجابة الفاعلة بعد هذا الحادث باحترام مجرى السيل برفع مستوى الشارع والدوار لضمان حركته الطبيعية ،ولم تتضرّر هذه المنطقة -ولله الحمد- لمخاطر سيول جدة عام 1430هـ. ومن الملاحظ أن أغلب المخططات السكنية المعتمدة لا توضّح فيها خطوط الكنتور كأنه ليس شرط أساسي في اعتماد المخطط وعليه يتم التعامل على أن الأرض مستوية ولا يوجد بها اختلاف في الارتفاعات، مما يؤدي إلى إهدار عال في التكاليف أثناء التنفيذ والصيانة ما بعد التنفيذ وخاصة في المناطق الجبلية والمواقع المتباينة الارتفاعات فمثلا في إحدى المخططات السكنية المعتمدة في مكة المكرمة التي زارها الباحث كانت تضاريس الموقع جبلية وفيها تباين عالٍ في المستويات الكنتورية ولقد تم تصميم المخطط من أحد المكاتب الاستشارية على أنها أرضٌ مستوية بتخطيط شبكي ،وتم مراجعته واعتماده من إدارة التخطيط ،لقد كلّف المطور لتنفيذ المخطط على الواقع ملايين الريالات المهدرة بسبب ما فرضه التصميم من عملية قص ودفن غير مدروسة للشوارع لعدم دراسة واحترام خطوط الكنتور فظهرت أراضي ترتفع وأخرى تنخفض عن مستوى الشارع بأكثر من مبنى من ثلاثة أدوار، ناهيك عن مشاكل تصريف المجاري ومياه الأمطار وتمديدات الماء والكهرباء، وفي المقابل نجد المهنية العالية والتعامل التصميمي المدروس لخطوط الكنتور للمخطط السكني التي قامت بها شركة أرامكو بحي الدانة والدوحة  بمدينة الظهران ،وما نتج عنها من بيئة عمرانية متناسقة ومتناغمة مع التضاريس والمستويات المختلفة لخطوط الكنتور والتصريف الطبيعي السلس لمياه الأمطار.