أبعاد الخفجى-اقتصاد:
شهد سوق الاستثمار العقاري خلال السنوات الأخيرة نشاط كبير في قطاع التجزئة النوعية التي تركز محلات الأغذية والمطاعم السريعة أو مايسمى “سترب مول” أو المول الطولي؛ وهو عبارة عن مركز تسوق مفتوح تكون المحلات التجارية فيه مصفوفة على صف واحد مع رصيف أمامي ومواقف فسيحة ويحوي (جاذبا) رئيسا أو أكثر من المتاجر الكبرى.
ويقول أسامة يوسف الدولتلي مستشار استراتيجيات التسويق والعقار: في الغالب تكون مباني “السترب مول” دور واحد
ونسبة المباني إلى مساحة الأرض من 35% – 45%، وتقسم إلى نوعين: ستريب مول صغير عبارة عن (مطعم مستقل خدمة سيارات مع محلات تجزئة)، وستريب مول كبير (سوبرماركت مع مطعم مستقل ومحلات تجزئة).
ويترواح حجم الأراضي المستخدمة بين 5 إلى 7 آلاف متر مربع للنوع الصغير، و10 إلى 18 ألف متر مربع للكبير.
وارتفاع المحلات 6 م – 6.75م وفي منطقة السوبرماركت قد تطلب بعض العلامات التجارية ارتفاع 8م، والقاعدة العامة هي أن الارتفاع الأكثر أفضل مع مراعاة التكلفة والعائد، وواجهة المحلات من 5 -6 م والعمق من 8- 16 م ويصل لعشرين متراً في حالات قليلة.
ويحظى هذا النموذج بتفضيل المستثمرين والمستأجرين والمتسوقين على حد سواء ويوجد من هذا النوع في السوق الأمريكي حوالي 70 ألف ستريب مول مما يدل على انتشاره وتفضيله.
ويعود سبب تفضيله بالنسبة للمتسوقين إلى توفر طلباتهم اليومية في مكان واحد مريح من حيث المواقف وتنوع الخيارات وتكاملها أما بالنسبة للمطورين العقاريين فإنه نموذج مفضل نتيجة ارتفاع سعر تأجير المتر المربع وبالتالي ارتفاع العوائد، مع أن القيمة الإجمالية لكل مستأجر بشكل مستقل ليست عالية نظرا لصغر المحلات وبالتالي هذا يساعد في سرعة التأجير أم البناء فعادة ما يكون غير مكلف ونسبة تكلفة المباني إلى سعر الأرض في حدود 20% أو أقل، مما يعني مخاطرة قليلة. وتكاليف الإدارة والصيانة قليلة كذلك، ويسهل بيع هذا النوع من الاستثمارات للصناديق المالية والمستثمرين لأن نوعية المستأجرين عادة ما تكون من العلامات التجارية المعروفة مما يعني استقرارا في عوائد المشروع وسهولة تحصيل الإيجارات إضافة إلى بقية المزايا الأخرى. أما بخصوص المستأجرين فإن وجود جاذبين مهمين فيه ومستأجرين من نوعية جيدة يوفر حركة تجارية ممتازة جاذبة وكذلك مناسبة تصميم الوحدات والمركز بشكل عام لمتطباتهم التجارية وانخفاض مبلغ الإيجار الكلي نتيجة صغر المحلات وبالنسبة للجاذبين الرئيسيين فإن وجود المساحة التي تراعي احتياجهم مع الارتفاع المطلوب لهم ومراعاة طلباتهم التصميمة والتشغيلية يجعل هذا النموذج أكثر من فرصة رائعة لهم.
وعند الاستثمار في هذا النوع من الأسواق ملاحظة مايلي: يفضل ألا يزيد عدد المحلات من فئة 85-100م2 عن 25 محلا وذلك لعدم الاضطرار لتكرار الأنشطة وبالتالي التأثير على ربحها. واجهة المحلات أقل من 5م لا تفي بالأغراض التصميمية للعلامات التجارية. يجب الحرص على تجانس مستوى الأنشطة والمستأجرين. تجنب تأجير الأنشطة التالية في أي مشروع عقاري وخاصة الستريب مول لتأثيرها الشديد على المواقف وإزعاج رواد الأنشطة التجارية: مراكز التدريب. العيادات والمستوصفات الصحية. الأندية الرياضية. إلا في حالة وفرة المواقف وإمكانية فصلها أو أن المشروع كاملا مخصص لواحد من هذه الأنشطة.
لا تربك المشروع باستخدام الدور العلوي كمكاتب أو شقق مفروشة لأنها ستربك مواقف المشروع ولن تضيف عائدا يستحق المخاطرة إضافة إلى صعوبة تأجيرها والتجارب المخالفة لهذه التوصية تؤكد هذا.
هذا النموذج يحتاج إلى أراض رخيصة وإلا لن يكون مجديا وذلك لانخفاض نسبة استخدام الأرض وعدم بناء أكثر من دور. الطابع الريفي هو الأنسب لواجهات المشروع في الغالب. لا تبدأ في البناء مطلقا ما لم توقع مع أحد الجاذبين الرئيسيين على الأقل لأنه لكل سوبرماركت مثلا طلباته الخاصة من حيث المساحة والاشتراطات فإذا صممت السوبر ماركت 4000م2 مثلا وعميلك الوحيد طلبه 2500م2 فستواجه صعوبة كبيرة والتعديلات لو أضاعت لك بعض الوقت في البداية فإنها ستوفر عليك الكثير لاحقا. حاول ألا يقل الضلع الموازي لصفوف الكاشيرز في منطقة السوبرماركت عن 40م لأن متطلبات التصميم لبعض العلامات التجارية تشترط ذلك.
إذا استطعت تأجير الجاذب الرئيس فإن مهمتك التأجيرية أنجزت بشكل كبير لذا ركز على إنجاز هذه المهمة أولا ولا مانع من تقديم تسهيلات كبيرة لإنجازها.
حاول أن تعطي مدة مجانية بدل التخفيض في الإيجار لأن الإيجار مستمر والمدة المجانية لمرة واحدة إضافة إلى أن قيمة المشروع ستكون أكبر فيما لو فكرت في البيع.
يجب أن توازن بين المساحات المخصصة للمتاجر الكبيرة ذات الإيجار المنخفض والمحلات الصغيرة ذات الإيجار المرتفع، ولإعطاء مثال فإن مساحة 6000 للمتاجر الكبرى و2500 للصغيرة والمتوسطة لأرض مساحتها حوالي18000م2 تعد مناسبة ويمكنك زيادة مساحة المتاجر الكبرى في غير السوبرماركت بإضافة ميزانين ولكن الأفضل عدم اللجوء لهذا الخيار لأنه يصعب مهمة التأجير شيئا ما.
العدد المثالي للمحلات الصغيرة على واجهة السوبرماركت من 6- 10 وبمساحة من40-50م2 وللمحلات المتوسطة من 20 – 28 بمساحة من 75 – 100م2 وللمطاعم المستقلة لخدمة السيارت من 1- 2 بمساحة من 200-450م2 ويفضل أن تكون دورا واحدا.
لا توافق على فتح باب الجاذب الرئيس إلا على المواقف وباتجاه المحلات الصغيرة لأن هذا سيولد حركة تجارية لهم وهذه الحركة التجارية هي السبب الأهم لدفعهم مبالغ أكبر بمرتين من المحلات المشابهة خارج الستريب مول.
في بعض الحالات فإن الاشتراطات البلدية تصر على توفير موقف لكل 15م2 لأنشطة معينة مثل المطاعم المستقلة والبنوك وتشترط فصل حركتها المرورية عن باقي المجمع فانتبه لذلك مبكرا وستفرض سعرا إيجاريا أعلى في هذه الحالة.
