تعتبر صناديق الاستثمار العقارية أحد أنواع التمويل العقاري والتي يتم استثمارها مباشرة في العقارات المُدرّة للدخل، إما عن طريق أصول العقارات الأساسية أو الرهون العقارية وقد تأخذ صناديق الاستثمار العقارية أشكال وأدوات غير مدرجة، ولكن بالإمكان إدراج أسهمها في البورصات ذات الصلة، مما يسمح للمستثمرين بتحسين إمكانية الوصول إلى فرص الاستثمار في العقارات التجاريّة، واستناداً إلى مستوى خبرات إدارة الصناديق واستراتيجيات الاستثمار المعتمدة، يمكن لصناديق الاستثمار العقارية توجيه الاستثمارات إلى قطاعٍ عقاري محدد، أو استهداف محفظة متنوعة تتراوح بين القطاعات التقليدية مثل المكاتب والعقارات السكنية وصولًا إلى فئات الأصول البديلة مثل الرعاية الصحية وأصول المؤسسات التعليمية.

ويقوم المستثمرون بشراء أسهمٍ أو وحدات في صناديق الاستثمار العقارية، والتي يقوم فريقها الإداري بتخصيص الأموال لمختلف الاستثمارات المرخص لها. بالمقابل تقوم صناديق الاستثمار العقارية بتوزيع الدخل على شكل أرباح دوريّة على المستثمرين وتتمثل إحدى أبرز سمات صناديق الاستثمار العقارية في أنها مُطالبة بموجب القانون بتوزيع أغلبية الدخل على أصحاب الوحدات عن طريق توزيع العائدات، أي بمعنى آخر هي شبيهة لحد ما بالشركات العقارية مع إلزامية توزيع الأرباح للمستثمريين من دون بناء احتياطي نظامي ورغم أن نسبة صافي الدخل الذي يجب توزيعه تتباين مع اختلاف الجهات التنظيمية الرسميّة، فإن هذه النسبة توزيع الأرباح حسب لوائح هيئة السوق المالية يجب أن لا تقل عن 90 % من صافي الأرباح ويتم ترتيب إدارة العقارات داخلياً أو من خلال مزودي خدمات خارجيين. وبموجب قوانين بعض الجهات التنظيمية.

وتعتبر المملكة مثالًا على ذلك، وفي هذه الحالة، يسعى القائمون على صناديق الاستثمار العقارية إلى تعيين مدير مُختص بإدارة العقارات العائدة ملكيتها إلى الصندوق، وذلك مقابل رسوم إدارية ويشرف مجلس الأمناء على ممتلكات الصندوق وعملياته لضمان احترام مصالح المساهمين، وذلك مقابل تسديد رسومٍ معينة، وإلى جانب توزيع الأرباح الدورية على أصحاب الوحدات، تتمثل الفائدة الرئيسية لهيكلية صناديق الاستثمار العقارية في تعزيز قدرة المستثمرين على الاستحواذ على عقارات تجارية عالية الجودة ذات طابع مؤسسي، وهو قطاع يتضمّن عادة أصولًا يصعب تحويلها إلى سيولة، ويعتمد لمتطلبات مرتفعة للمشاركة. وخلال العقود الماضية، ظهرت صناديق الاستثمار العقارية على نطاق عالمي باعتبارها فرصة شائعة وعالية الكفاءة في السوق لتمكين المستثمرين في جميع فئات من الوصول إلى شتّى فئات الأصول العقارية.

مفاهيم صناديق الاستثمار

عالمياً نشهد اليوم تطبيقاً متزايداً لمفاهيم صناديق الاستثمار العقارية.. مع العلم أن الولايات المتحدة لا تزال السوق الأكبر والأكثر نضجاً لصناديق الاستثمار العقارية، إلى جانب الأسواق ذات الأسس القوية لهذه الصناديق في كثير من بلدان أوروبا وآسيا.. وعلى مدى العقدين الماضيين، شهدنا زيادة في عدد الدول التي سّنت التشريعات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية، ووفقاً للمعلومات الصادرة عن ’الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقارية‘، تم سن تشريعات تنسجم مع منهج صناديق الاستثمار العقارية الأمريكية في 37 بلداً، علماً أن المملكة كانت من أبرز البلدان التي سعت مؤخراً لسن مثل تلك التشريعات، وبلغت القيمة الرأسمالية لصناديق الاستثمار العقارية العالميّة 1.7 تريليون دولار أمريكي بنهاية عام 2016 وذلك مقارنةً مع 734 مليار دولار في عام 2010 حيث جاء ذلك مدفوعاً في المقام الأول ببزوغ أسواق صناديق الاستثمار العقارية في أستراليا واليابان، والتي تجاوزت نظيراتها في فرنسا والمملكة المتحدة لتصبح ثاني وثالث أكبر أسواق الصناديق الاستثمار العقارية العالمية على التوالي، ولا تزال السوق الأمريكيّة تهيمن على المشهد العالمي، حيث تستأثر بنسبة تفوق 60 % من القيمة السوقية العالمية لصناديق الاستثمار العقارية، خصوصاً مع وجود أكثر من 200 صندوق مُدرج.

محلياً يأتي طرح صندوق “المشاعر ريت” في السوق المالية (تداول) كوحدات صندوق استثمار عقاري متداول مقفل مطروحة وحداته طرحاً عاماً ومتوافق مع المعايير الشرعية، لمدة الصندوق 99 عامًا من تاريخ الإدراج بمثابة نقلة نوعية في تنافسية صناديق الريت في المملكة التي سجلت إقبالاً كبيراً من المستمرين، نظراً لما تتمتع به من أمان لاستثماره في مكة المكرمة والمدينة المنورة وعوائد جيدة أو من حيث الطريقة التي تدار بها كاكتتاب مع الجهات المستلمة.

ونجحت شركة مسقط المالية التي أعلنت عن موافقة هيئة السوق المالية مؤخراً على طرح وتسجيل وإدراج وحدات صندوق “المشاعر ريت” في طرح ثلاثة صناديق عقارية، قبل هذا الطرح الرابع، ويعتبر الصندوق الثاني لـ”مسقط المالية” في المشاعر المقدسة، ويتميز الصندوق بأنه أول صندوق ريت مختص بالاستثمار العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة (فقط) دون دخول لأي عقارات أخرى في مدن غير مكة والمدينة، وهو يتميز بمنح الصندوق مزيداً من الأمان نظراً لجاذبية المدينتين من خلال ضمان التشغيل للأصول التي تعتمد على الإيواء الموسمي في الحج، ورمضان والتشغيل المستمر المرتبط بموسم العمرة من داخل المملكة وخارجها طوال العام.

كما يتميز صندوق طرح صندوق “المشاعر ريت” الذي يعتبر ثامن صندوق استثمار عقاري مقفل متداول يتم إدراجه في السوق السعودي (تداول) بأنه أول صندوق لا يحمل من ضمن اشتراكاته حصصاً عينية (أي تحويل ملكية صاحب العقار لوحدات في الصندوق)، وإنما خصص للاكتتاب العام بكامل وحداته، كما أنه أول صندوق ريت لا يوجد له عمولة سعي عند شراء العقارات، كما أن قيمة الحد الأعلى للاكتتاب البالغة 28.600 مليون ريال تعادل أقل من 5 % من حصص الاكتتاب الأمر الذي يتوقع أن ينعكس على تدوال وحدات الصندق بعد الطرح في سوق الأسهم مع بداية العام الجديد، بالإضافة إلى تميز مهم للصندوق بكون جميع عقود الإيجار للأصول المكونة للصندوق سيتم احتسابها من اليوم الأول من الإفراغ بعد اكتمال الاكتتاب دون عمولة سعي يتحملها الصندوق.

وصندوق المشاعر ريت هو صندوق استثمار عقاري متداول مقفل ومتوافق مع المعايير الشرعية وتم إنشاؤه بموجب الأنظمــة واللوائح المعمول بها في المملكة العربية السعودية ويخضع للوائح وتعليمات هيئة السوق المالية. يهدف الصندوق إلى الاستثمار في مجموعة من الأصول العقارية المدرة للدخل الموجودة بصفة أساسية في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة فقط بالمملكة وبما يتماشى مع استراتيجيات استثمارية للصندوق.

ويهدف مدير الصندوق بأن يقوم بتوزيع أرباح نقدية سنوية على المستثمرين بنسبة لا تقل عن 90 % من صافي أرباح الصندوق مرتين سنوياً وذلك في شهر يناير وشهر يوليو من كل سنة ميلادية وذلك باستثناء الأرباح الرأس مالية الناتجة عن بيع الأصول العقارية والاستثمارات الأخرى والتي قد يعاد استثمارها في أصول إضافية أخرى كما يحدده مجلس إدارة الصندوق. ويحق لمدير الصندوق القيام بتوزيعات أخرى خلال السنة في حال كان ذلك من مصلحة مالكي الوحدات.

ويتاح الاكتتاب من خلال الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق «مسقط المالية» أو «مصرف الإنماء»، أو «بنك سامبا»، أو «بنك الرياض»، ويبلغ الحجم المستهدف للصندوق 572,400,000 ريال. ويستمر الطرح حتى 07 ديسمبر المقبل. وتقرر أن يكون الحد الأدنى للاشتراك في الطرح الأولي هو 10.000 ريال (1.000 وحدة)، والحد الأعلى للاشتراك في 28.600.000 ريال سعودي (2.860.000 وحدة)، على أن تكون رسوم الاشتراك 2 في المئة من إجمالي القيمة المستهدفة، وتبلغ رسوم الاشتراك 2 في المئة من قيمة مبلغ الاشتراك لكل مستثمر، تدفع عند التقدم لشراء الوحدات خلال فترة الطرح، وتخصم بعد تخصيص الوحدات.